Valor de adquisición o coste de adquisición satisfecho

Por las fechas en que nos encontramos, muchos de ustedes estarán confeccionando sus correspondientes declaraciones de la renta y, dentro de los rendimientos a declarar, es posible que ustedes hayan percibido ingresos derivados del arrendamiento de un inmueble que recibieron en su momento por herencia o donación, abonando entonces los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones a las tarifas que estuvieran vigentes en ese momento.

Una vez que ustedes han codificado los ingresos obtenidos por dichos arrendamientos, es la hora de incluir todos los gastos que legalmente sean deducibles según la Normativa del IRPF a fin de minorar en lo posible el rendimiento neto obtenido (ingresos obtenidos – gastos deducibles) y, en consecuencia, reducir su factura fiscal lo máximo posible.

Dentro de estos gastos deducibles, destaca el gasto que se puede incluir en concepto de amortización del inmueble arrendado que, según lo dispuesto en el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF y en el artículo 14.2.a) del Reglamento del IRPF, será el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. A estos efectos, y cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

Si usted interpreta (como yo) que el coste de adquisición satisfecho debe ser igual al valor de adquisición del inmueble, esto es, el valor por el que se tributó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más el Impuesto efectivamente abonado por dicho tributo y el resto de gastos inherentes a dicha adquisición, se equivoca: La Administración, a través de numerosas consultas vinculantes (por ejemplo, la V2608-14), mantiene el criterio de que, en el caso de que el inmueble haya sido adquirido a título lucrativo (por herencia o donación) el coste de adquisición satisfecho sería únicamente el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición.

Esto tiene como consecuencia lógica que, en la práctica totalidad de los casos posibles, la amortización a practicar tendrá que ser el 3 por ciento sobre el valor catastral, sin incluir el valor del suelo, esto es, por un valor seguramente muy inferior al declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo cual, al dar como resultado un gasto por amortización menor, implicará un mayor rendimiento neto a declarar por el arrendamiento del inmueble y, por ende, un mayor importe a ingresar en su declaración del IRPF.

Esta diferenciación entre el valor de adquisición, que es, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.1 y 36 de la Ley del IRPF, el valor por el que se declaró el inmueble arrendado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más los gastos y tributos inherentes a su adquisición, y el coste de adquisición satisfecho, que circunscribe el mismo únicamente a los gastos y tributos abonados efectivamente, carece de sentido más allá de favorecer los intereses recaudatorios de la Administración.

Esto queda patente en el hecho de que, si ese inmueble heredado se afecta a una actividad económica de arrendamiento por el contribuyente, esto es, si usted tiene múltiples inmuebles arrendados y, por ello, necesita contratar una persona externa a jornada completa que gestione los mismos por usted, los rendimientos que obtiene ya no serán rendimientos de capital inmobiliario sino derivados de una actividad económica de arrendamiento y, en este caso, la amortización que podrá efectuar sobre ese inmueble heredado ya no será sobre el coste de adquisición satisfecho sino sobre el valor de adquisición cuantificándose este último de acuerdo a lo que se indica en el párrafo anterior, como se puede ver en la Consulta Vinculante V2608-14 que ya he mencionado anteriormente.

Aunque a este respecto no hay ninguna Doctrina del TEAC ni en un sentido ni en otro, sí que la hay por parte de los Tribunales Forales que, por ejemplo, en la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Foral de Gipuzkoa, 31.552 de 10 de junio de 2014, y citando la Sentencia número 413/06 de fecha 12 de junio de 2006, del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco fundamentaba su estimación de aplicar la amortización sobre el valor de adquisición de los inmuebles heredados y no sobre su coste de adquisición de la siguiente manera:

" El empleo de la locución “coste de adquisición satisfecho” por parte del artículo 10.2 del Decreto Foral 59/1999, aunque difícilmente puede negarse que imprima una orientación marcadamente onerosa al título de adquisición del bien inmueble, no puede interpretarse por ello, so riesgo de invalidez en la enunciación reglamentaria, como excluyente de la amortización respecto de aquellos activos inmobiliarios que han sido adquiridos a título lucrativo, pero que no por ello dejan de tener un valor de adquisición, igualmente depreciable bajo las mismas premisas que el artículo 32.1 de la Norma Foral tiene en cuenta, de deterioro por el uso o el transcurso de tiempo, y a diferencia de aquellas conceptuaciones tributarias que tienen por objeto definir de la manera más precisa posible el valor real o de mercado, por aproximación al precio efectivo de una adquisición onerosa, (así SSTS de 5 de Octubre de 1.995, (Ar 9.691), ó 17 de Diciembre de 1.997, (Ar. 508/98), es de pleno rigor que la norma tributaria maneje el concepto de valor de adquisición como alusivo al que ostenta un bien cuando accede a título gratuito a un determinado patrimonio, y así lo demuestran otros pasajes de la misma Norma Foral ya aludidos".

Por lo tanto, no cabe duda de que el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco ya se pronunció sobre la presente controversia, aceptando la tesis de la parte reclamante, criterio que el autor comparte plenamente, al establecer la propia normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para otros supuestos como valor de los bienes adquiridos a título lucrativo el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por lo anterior, no puedo sino concluir que deben equiparse tributariamente el concepto del valor de adquisición y el del coste de adquisición satisfecho a efectos de calcular la amortización a deducir como gasto de los ingresos por arrendamiento percibidos por un inmueble adquirido por herencia o donación en el IRPF.

David Álvarez. Economista.

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal