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mar-2024
Al comienzo del año muchas personas se marcan distintos retos tan variopintos como, por ejemplo, dejar de fumar, hacer más deporte, leer más, etc. Todos estos retos son encomiables, porque requieren de una disciplina y fuerza de voluntad que no muchos consiguen mantener durante el año, pero hay uno que se repite y que, en mi humilde opinión, tiene una entidad superior: el ahorro y la inversión.
Cuando una persona pretende ahorrar e invertir debe tomar muchas decisiones, y más aún, si no tiene el hábito o va a empezar a hacerlo, como son: la cantidad destinada a la inversión que va a detraer de su sueldo o de las rentas percibidas, en qué activo va a invertir, etc.
Muchos españoles, a la hora de decidir en qué invertir, optan por hacerlo en “ladrillo”, por ser un activo sólido y, porque, de forma natural, protege de la inflación. Así, debido a que es una opción interesante, vamos a tratar de exponer las dos principales formas de invertir en ladrillo: la inversión directa en inmuebles y la inversión a través de SOCIMIS, y finalizando con una conclusión en la que, desde nuestro punto de vista, razonaremos cuál es la mejor opción.
Antes de comenzar a responder la pregunta, vamos a tratar, someramente, conceptos claves que un inversor novel debe aprender para tomar una decisión fundamentada a la hora de invertir, diferenciándolos en las dos formas de inversión antes indicadas.
Conceptos clave de inversión directa en inmuebles:
• Rentabilidad bruta: es el porcentaje resultante de dividir el precio de alquiler anual entre el precio de compra. A modo de ejemplo, si un bien inmueble se alquila por 1.000€ al mes (12.000 euros anuales) y se compra por 240.000 € tendría una rentabilidad del 5% (resultado de obtener el porcentaje de dividir 12.000 / 240.000 = 0,05 que llevado a porcentaje es un 5%).
• Rentabilidad neta: es el porcentaje resultante de dividir el beneficio obtenido (rentas del alquiler menos gastos en que se incurra como IBI, mantenimiento, intereses de hipoteca, amortización, etc.) entre el precio de compra de la vivienda. Así, a modo de ejemplo, si los gastos de suministro de un bien inmueble los paga el inquilino y, existe una hipoteca de 400€ y, unos gastos de mantenimiento e impuestos de 120 euros al mes, resultaría una rentabilidad neta de 2,4% (5.760 /240.000 = 0,024).
• Base general del IRPF: es “la bolsa” por la que una persona física tributa a la hora de realizar la declaración de la renta por, entre otros, los rendimientos del trabajo y de los rendimientos de capital inmobiliario. En cuanto a estos últimos se tributa por la renta neta, anteriormente explicada.
La tributación se organiza en escalas progresivas en las que a mayor escala más tributación, es decir, es progresiva.
• Reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitual: es una reducción regulada que permite al arrendador reducir, por regla general, un 50% del rendimiento neto positivo, siempre y cuando dicho bien inmueble se a vivienda habitual.
Conceptos clave de inversión en SOCIMIS
• Qué es una SOCIMI: son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Es decir, es una empresa cuya cartera de activos son bienes inmuebles de naturaleza urbana (pisos, oficinas, hoteles, naves logísticas, etc) y que explota, generalmente, mediante su arrendamiento.
• Rentabilidad por dividendo (RPD): es el resultado de dividir el dividendo por acción cobrado entre el precio de mercado de la acción, multiplicado por 100.
• Base imponible del ahorro: es la “bolsa separada” en la que se integran conceptos como los dividendos obtenidos en las inversiones en bolsa, entre otros. Dicha base también se encuentra estructurada en escalas de forma progresiva, pero con tipos más bajos.
¿CUÁL ES LA MEJOR DECISIÓN DE INVERSIÓN?
Esta es la pregunta nuclear que ronda la cabeza del inversor y que, para dar respuesta, vamos a exponer un supuesto de hecho en el que “haremos números” y, sobre éstos, daremos nuestra opinión fundamentada.
Jesús es un joven trabajador de 25 años que, tras unos primeros años de duro trabajo, se ha asentado en el mercado laboral. Cobra 28.000€ y vive con varios amigos. Aunque está muy contento viviendo con sus amigos, Jesús quiere ir ahorrando e invirtiendo para, cuando se den las circunstancias, irse a vivir con su pareja. Como Jesús es muy previsor ya ha conseguido ahorrar 50.000€ y, sus padres, le donan 50.000€ para ayudarle en su objetivo.
A Jesús se le ha presentado la posibilidad de comprar un piso en su ciudad por 100.000€ (impuestos y gastos incluidos) que, según cree, se puede alquilar perfectamente por 575€ al mes.
Según ha preguntado a su padre, los gastos en los que incurriría incluyendo seguro, reparaciones que pida el inquilino e IBI serían unos 942€ al año. También le ha dicho que en amortización del piso se irían 2.000€ al año, pero que, sin embargo, este es un coste contable que no le va a suponer ningún pago, pero que tiene que tener en cuenta a la hora de hacer la declaración de la renta, porque es un gasto deducible.
Jesús también está interesado en la Bolsa de Valores, ya que su hermano y su padre son inversores desde hace años. Les pregunta si hay alguna empresa que invierta en inmuebles, que fuera meridianamente grande, que tuviera buenos inmuebles y con una rentabilidad por dividendo atractiva. Su padre y hermano le dijeron que, según lo que le estaba diciendo, le recomendaban LAR ESPAÑA REAL ESTATE y MERLIN PROPERTIES, ya que estos habían tenido una rentabilidad por dividendos el año anterior de unos 13,10% y de un 5%.
Una vez planteadas las opciones y, suponiendo que Jesús no quiere endeudarse para invertir, que la vivienda va a ser destinada a vivienda habitual y que, en el supuesto de la inversión en SOCIMI, va a invertir una mitad en cada una las empresas que le han recomendado sus familiares, vamos a los números.
1. Inversión Directa
En primer lugar, en lo que respecta a la inversión directa, los ingresos anuales son de 6.900€ y los gastos 942€, por lo que tiene un beneficio neto de 3.958€. Esto supone una rentabilidad neta de un 3,96% anual (un 5,96% anual si excluimos el coste de amortización por no suponer un pago efectivo), en línea con la media nacional, según diversas estadísticas.
A la hora de hacer la declaración de la renta aplica la reducción del 50%, por lo que se ahorra de tributar sobre unos 1.979,00€, debiendo pagar a hacienda, en base a un importe aproximado de 29.979,00.€, al incluir el salario y la renta del inmueble reducida.
Como Jesús es de Murcia se le aplicarán los tipos autonómicos aprobados por dicha comunidad, debiendo tributar un total de 568€ por dicho concepto, aproximadamente, al aplicarse un tipo efectivo de 28,74%.
Así una vez deducidos los impuestos, Jesús tiene disponible para reinvertir 5.389,24€, o lo que es lo mismo un 5,39% de la inversión inicial (consideramos la cuantía de la amortización, 2.000€, como disponible para reinvertir porque es un gasto contable que no supone salida de caja).
2. Inversión en SOCIMIS
En segundo lugar, los números de Jesús en caso de invertir en SOCIMIS serían los siguientes. Los ingresos anuales que obtendría de haber invertido 50.000€ en cada una de las SOCIMIS serían de 9.021,89€, en concepto de dividendo, o lo que es lo mismo, una rentabilidad por dividendo de 9,02%.
En cuanto a los gastos de custodia serían unos 160€ anuales, 16 euros por gastos de operativa y unos 23 euros por la comisión por los dividendos. En definitiva, tributaría sobre 8.823€, a un tipo efectivo del 19,63%.
Así, una vez deducidos los impuestos, Jesús tiene disponible para reinvertir 7.091,00.€, o lo que es lo mismo un 7,09% de la inversión inicial.
Conclusión
Si Jesús sólo tuviera en cuenta la mayor rentabilidad de su inversión junto con el menor pago posible de impuestos, invertiría en las SOCIMIS al tener una mayor rentabilidad bruta (9,02% vs 6,90%) y un pago de impuestos menor, al tributar a un tipo efectivo de casi el 10% menos (19,63% vs 28,74%).
Esta es la conclusión desde una perspectiva conjunta, pero, puramente económica y fiscal. Y es que, dicha decisión puede variar en función de distintas variables subjetivas que no hemos tenido en cuenta, como son: el posible uso posterior que pueda hacer Jesús de la vivienda adquirida, si Jesús se encuentra trabajando en el pueblo en el que se ha comprado el piso para poder ocuparse de las gestiones pertinentes, el riesgo que asumiría por una posible ocupación de la vivienda, etc.
Así, y aunque hubiera distintas razones que pudieran hacer cambiar de opinión a Jesús, hay una que se mantiene invariable. Y es que, si Jesús tiene perspectivas de subidas de sueldo deberá aceptar, con resignación, que el tipo efectivo al que tributará las ganancias obtenidas por las rentas de su inmueble será cada vez mayor, mientras que si invierte en SOCIMIS el tipo solo aumentará si lo hace el volumen de ingresos que reciba.
25-04-2024 / noticias
