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ene-2019

articulos

El Supremo fija doctrina sobre el reparto de gastos hipotecarios

Comisión de apertura, IAJD, aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría:

 

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias (Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero) estableciendo doctrina jurisprudencial sobre algunas cuestiones relativas a las cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado. 

En primer lugar, se analiza por parte del Tribunal Supremo el posible carácter abusivo de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura. A este respecto, considera que la comisión de apertura es inherente al precio del préstamo ya que, en todo caso, tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto estas se corresponden con las principales retribuciones que percibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. 

Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben obligatoriamente incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo que esta contratando. Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre. 

La Sala considera que se corresponden con pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario y, por tanto, la declaración de abusividad no puede conllevar que estos (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde y que el pago de esos honorarios debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. 

Por tanto, establece la siguiente doctrina:

Arancel notarial: La intervención notarial, según el Supremo, responde al interés de ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse, en consecuencia, por mitad. Esta misma solución es extensible a la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. Finalmente, y en lo que respecta a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés. 

Arancel registral: La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto. 

Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. 

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna. 

Gastos de gestoría: También se impone el pago por mitad de los mismos.

 

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal, Civil,

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