En una reciente Consulta, la V2401-25, de 29 de octubre de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por unos contribuyentes que adquirieron un inmueble por herencia. El inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Actualmente, han realizado un acta de notoriedad para la inmatriculación de la finca y se cuestionan sobre cómo debe tributar esta.

A este respecto, la DGT indica que el criterio que venía manteniendo en diversas consultas referentes a la inmatriculación de fincas, entre ellas las V3116-17, de 30 de noviembre, la V2853-18, de 31 de octubre y la V1040-22, de 9 de mayo, era que “la transmisión cuya falta de título se suple con el referido expediente no es aquella en cuya virtud la consultante ha adquirido el bien por compraventa documentada en escritura pública, pues dicha transmisión no carece de título, constituido por la referida escritura, que es título válido y suficiente para acreditar la adquisición que se pretende inscribir, con independencia de la imposibilidad de su acceso al Registro de la Propiedad ante la falta de la inscripción previa de la finca a nombre del vendedor. Es precisamente la falta de título de la transmisión o transmisiones anteriores, la que hace necesario instar el expediente de dominio a efectos de inmatricular la finca en el registro y la que, en consecuencia, constituye el hecho imponible por el que debe liquidarse el ITP y AJD, por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, salvo que se acredite el pago del impuesto por la misma. La liquidación que correspondería por la anterior transmisión es, por tanto, independiente de la liquidación del impuesto practicada por la interesada por la adquisición realizada ahora.”.

No obstante, la DGT señala que la reciente sentencia del Tribunal Supremo, que ha establecido con toda claridad que el título que se trata de suplir o reemplazar es el de la adquisición del inmueble por el contribuyente, no el de la transmisión anterior a ella, pues el expediente notarial y registral integra el título del contribuyente –en el sentido de que lo habilita para el acceso al Registro de la Propiedad– no la transmisión precedente a ella, esto es, el título del transmitente, ni toda la cadena de transmisiones producida desde el titular registral del inmueble hasta el transmitente de dicho inmueble al contribuyente, por lo que la DGT ha modificado su criterio en los justos términos que determina la sentencia y, por lo tanto, establece que el expediente de dominio para la inmatriculación de un inmueble cuando el promotor del expediente ha liquidado el Impuesto correspondiente a la adquisición del mismo, no está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

Ahora bien, al no estar sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, quedará sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de la primera copia de una escritura o acta notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.

Por lo anterior, y como en la consulta planteada, nada se dice al respecto, la DGT concluye que, si los consultantes no liquidaron el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones correspondiente a su adquisición por herencia deberán tributar ahora por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. En caso de que hubieran liquidado la correspondiente adquisición por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el acta de notoriedad no tributará por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pero quedará sujeto a la modalidad de actos jurídicos documentados al cumplir todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del TRLITPAJD: tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a los conceptos comprendidos en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal