En una reciente Consulta, la V0467-26, de 27 de febrero de 2026, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado la cuestión planteada por un contribuyente que ha adquirido un inmueble en subasta pública con cargas previas. 

Por ello, desea conocer el tratamiento fiscal de estas cargas, en particular, a efectos de integrarse o no en el valor de adquisición, así como su deducibilidad en caso de impago. A este respecto, la consulta plantea si las cargas previas sobre un inmueble adquirido en pública subasta se incluyen en su valor de adquisición, así como, si el deudor principal del préstamo garantizado con dichas cargas incumpliese su obligación para con ella, este incumplimiento sería deducible de alguna forma en el IRPF.

En atención a los aspectos tributarios objeto de consulta, la DGT indica que proceden las siguientes respuestas:

1)    La consultante plantea si esas cargas hipotecarias previas forman parte del precio de compra a efectos del IRPF.

En contestación a la primera de las cuestiones consultadas, referida a si el pago de las deudas de un tercero cuyo pago garantizaba el inmueble adquirido puede formar parte del valor de adquisición de dicho inmueble, y teniendo en cuenta que el precio satisfecho para la adquisición del bien no conlleva la asunción de las referidas deudas como parte de dicho precio; debe indicarse que la determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la Ley del IRPF, la cual establece:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

En consecuencia, la DGT indica que, por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión, cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble.

Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido por la DGT en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por tanto, la DGT concluye que, entre dichos gastos, no se encontrará en ningún caso la amortización del crédito hipotecario que grava el inmueble transmitido al no corresponderse con actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble, sin que tampoco pueda considerarse parte del valor de adquisición, ya que el precio satisfecho para la adquisición del bien no conlleva la asunción de las referidas deudas como parte de dicho precio, y no tratarse de un gasto o tributo inherente a la adquisición.

2)    La consultante asimismo pregunta si, para el caso de que el deudor principal se comprometiese a remunerarle dichas cargas previas y, con posterioridad incumpliese su obligación, este incumplimiento podría ser tratado fiscalmente como una pérdida.

En lo que respecta a la segunda cuestión consultada, la DGT indica que la determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley del Impuesto, que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.

Por tanto, y al no formar parte del precio satisfecho para la adquisición del bien el pago por la compradora de las deudas del propietario garantizadas con dicho bien, el pago por la consultante de dichas deudas, no constituyendo dicho pago una liberalidad, no constituye de forma automática una pérdida patrimonial, pues en principio aquel importe se configura como un derecho de crédito que la consultante tiene contra el deudor.

Con el planteamiento anterior (existencia de un derecho de crédito), el criterio que sobre el particular venía manteniendo la DGT que sólo cuando ese derecho de crédito resultase judicialmente incobrable sería cuando tuviera sus efectos en la liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, entendiéndose que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) por el importe no cobrado. A este respecto, la DGT señala que el carácter de incobrable por resolución judicial se venía entendiendo referido en el ámbito de un concurso de acreedores a las resoluciones judiciales firmes dictadas dentro del procedimiento concursal que determinaran de alguna forma la imposibilidad de cobro.

A partir de 1 de enero de 2015, se introdujo en la normativa del Impuesto una regla especial de imputación temporal para estos supuestos de créditos no cobrados. Así, la letra k) del artículo 14.2 de la Ley del Impuesto, añadida por el apartado ocho del artículo primero de la Ley 26/2014, por la que se modifica la Ley 35/2006 del IRPF, determina lo siguiente:

“Las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1.º Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologable a los que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos a los cuales se refiere el Título X de la misma Ley

2.º Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en cuyo caso la pérdida se computará por la cuantía de la quita.

En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del artículo 176 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

3.º Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya sido satisfecho.
Cuando el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial a que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro”.

Por lo anterior, la DGT concluye que la pérdida patrimonial que, en su caso, se produjera deberá integrarse en la base imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 45, 46 y 48 de la Ley del IRPF.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal