La Ley de Costas 22/1988 y su reglamento de desarrollo (Real Decreto 876/2014), protege el litoral español delimitando zonas públicas y restringiendo las privadas.

El Dominio Público Marítimo Terrestre (DPMT) incluye el mar territorial y la ribera del mar (playas, dunas, marismas, etc.). Esta última zona, la ribera del mar, se define por la marea más baja viviente y el alcance de las olas en temporales máximos. Sobre este DPMT el Estado es titular exclusivo: es un bien inalienable e inembargable, y está prohibido edificar en esta zona.

Superada la línea que delimita el DPMT quedan franjas de suelo privado que van a estar afectadas por servidumbres costeras, que imponen limitaciones al uso del suelo. En este sentido nos encontramos:

-    La servidumbre de tránsito (o paso): franja de 6 metros tierra adentro desde la línea interior del DPMT. Debe mantenerse libre y expedita para uso público peatonal y vehículos de salvamento. No se permite edificar ni cercar nada en esta zona.

-    Servidumbre de protección: zona de 100 metros (20 m en suelo urbano) contigua al DPMT, medida desde la línea de ribera. Aquí la propiedad sigue siendo privada, pero la Ley impone serias restricciones (por ejemplo, obliga a mantener espacios libres, prohíbe nuevas construcciones que afecten la costa, etc.).

-    Zona de influencia (500 m): franja adicional donde el planeamiento urbanístico debe moderar la edificación (evitar pantallas arquitectónicas o densidades muy superiores a las circundantes).

Teniendo en cuenta esta regulación, cuando una persona decide comprar una casa en primera línea de playa, deberá examinar en qué franja se ubica dicho inmueble, porque de ello se van a derivar consecuencias muy distintas.

Si la vivienda o parcela está dentro del DPMT, estamos hablando de una finca de propiedad pública. Las casas existentes no se convierten en propiedad particular aunque sigan en pie; sus dueños están sujetos a un “régimen especial” que les permitirá, por un tiempo determinado, seguir ocupando esas casas que, tras el procedimiento de deslinde administrativo (procedimiento por el que se delimita o determina el DPMT) se han convertido en bienes estatales. Esto quiere decir que, si la casa a comprar está dentro del DPMT, realmente no se va a adquirir el derecho de propiedad sobre la misma, sino que, en el mejor de los casos, se estará adquiriendo un derecho de uso temporal del citado inmueble, de tal manera que, finalizado el mismo, el comprador pierde la casa, quedándose sin nada. 

Si la vivienda o parcela se ubica sobre una servidumbre de tránsito, debemos tener en cuenta que en esta zona está terminantemente prohibido cualquier tipo de construcción o vallado, pues los espacios deben quedar libres. Es decir, cualquier obra allí es ilegal y sancionable. Evidentemente, existen excepciones en el caso de aquellas edificaciones anteriores a la ley de costas, que se hubieran edificado con las licencias preceptivas o debidamente legalizadas. No obstante lo anterior, y a pesar de mantenerse las citadas edificaciones, las mismas tendrán restricciones en cuanto a las intervenciones que pueden realizarse sobre las mismas. En estos supuestos, tal y como lo establece el apartado quinto de la Disposición transitoria decimocuarta del Reglamento General de Costas, se considerará que la servidumbre de tránsito queda garantizada si se encuentra total y permanentemente desocupada en al menos 3 metros de anchura desde la ribera del mar, con un gálibo libre en altura de, al menos, 3 metros, de tal forma que además del paso público peatonal, quede también garantizado el de los vehículos de vigilancia y salvamento. 

Finalmente, si la vivienda se ubica en la servidumbre de protección, debemos tener en cuenta, igualmente, que en esta zona está terminantemente prohibido cualquier tipo de nueva edificación, no obstante, las viviendas debidamente legalizada con anterioridad al deslinde administrativo, podrán mantenerse y transmitirse a terceros, pero existirán restricciones en cuando a las obras que pueden realizarse sobre la misma, pues por lo general no se permitirán obras de consolidación, de ampliación…Por tanto, quien adquiera esta propiedad sabe que arrastra limitaciones.

En resumen, la legalidad urbanística de las viviendas en primera línea de playa es compleja, pues las mismas se ven afectada por la Ley de Costas y los límites marcados por el deslinde actual.

Por otro lado, debe tenerse en cuenta que el litoral no es algo estático, sino que está en movimiento y, por ello, los límites se actualizan periódicamente. La Ley define la “línea de ribera” usando criterios mareales: se fijará por la marea viva equinoccial más alta de años recientes (aproximadamente las mareas de mayor intensidad de un ciclo de 18 años). Esto significa que si el mar sube o retrocede (por erosión, temporales o cambio climático) la línea interior de ribera cambiará y por ello, lo que hoy no es DPMT, mañana lo puede ser.

Para adaptarse, el Estado realiza expedientes de deslinde periódicos. Estos son procedimientos técnicos (que incluyen topógrafos, geólogos, etc.) para determinar qué terreno pasa a DPMT.

Además de lo anterior, resulta que las servidumbres costeras deben inscribirse en el Registro de la Propiedad. De hecho, la Ley de Costas exige aportar para la escritura de compraventa un certificado oficial de no invasión del DPMT. Esto implica que en la ficha registral de la finca constará la existencia (o no) de solapes con el DPMT y las servidumbres. En la práctica, cualquier anotación de este tipo aparece como “carga” sobre la propiedad.

Siendo esto así, los bancos prestamistas suelen detectar inmediatamente esas cargas en la consulta registral. Ante cualquier nota de servidumbre costera, se encienden las alarmas: a menudo detienen o encarecen el préstamo hasta verificar la situación. Muchos departamentos jurídicos de los banco no diferencian si la carga es meramente informativa (la parcela se ve afectada parcialmente por una servidumbre de protección pero la edificación cumple debidamente con el planeamiento urbanístico y la Ley de Costas pues la construcción está situada en la zona no afectada por la servidumbre) o si implica realmente un problema. En consecuencia, un comprador puede sufrir dificultades financieras aunque el inmueble sea conforme a la ley de costas y el planeamiento urbanístico, bastará la existencia de servidumbres inscritas para que la financiación se ponga difícil o incluso sea denegada, lo que puede implicar muchos problemas si el comprador ya se ha adelantado a firmar un contrato de arras.

Por todo lo anterior, es fundamental asesorarse antes. No basta con fiarse de lo que diga el vendedor o el agente inmobiliario. Hay que comprobar la legalidad costera de la finca: revisar el deslinde vigente, las licencias de obra, el certificado de costas y la ficha del Registro. Un abogado experto en urbanismo puede confirmar si la casa está dentro de los límites legales. Una mala sorpresa puede acarrear sanciones, obligación de demoler construcciones, la imposibilidad de inscribir la vivienda con hipoteca....
 

Beatriz López. Directora División Real Estate / Público

Larrauri & Martí Abogados

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