En una reciente Sentencia, la 4718/2025, de 27 de octubre de 2025, el Tribunal Supremo ha analizado, a efectos del IRPF, qué efectos tiene la resolución de un contrato de permuta por obra futura, conforme al artículo 1124 del Código Civil y no por una condición resolutoria explícita del contrato, cuando inicialmente se derivó de dicha permuta una alteración patrimonial por la transmisión de inmuebles eventualmente gravable como ganancia patrimonial conforme el artículo 33 LIRPF.

En particular, el Tribunal Supremo ha analizado si, en estos casos, la resolución conlleva la inexistencia sobrevenida de alteración patrimonial -sin perjuicio de la que pudiera existir por el resarcimiento de daños y abono de intereses- o si, por el contrario, hay dos alteraciones patrimoniales fiscalmente relevantes, la surgida con el contrato inicial y otra como consecuencia de su resolución. 

A este respecto, el Supremo anticipa que no puede compartir la interpretación que se hizo de la alteración patrimonial determinante de una ganancia o pérdida patrimonial del artículo 33.1 de la LIRPF, cuando ambas partes, a raíz de los incumplimientos de quien debió entregar los inmuebles construidos vía artículo 1124 del CC, decidieron resolver el inicial contrato de permuta.

Así, indica que, cuando una resolución contractual tiene lugar por mor del artículo 1124 del CC, sus efectos son ex tunc, es decir, como si nunca hubiera existido el contrato y como si nada hubiera ocurrido. Por lo tanto, el Supremo afirma que no es que estemos ante una segunda alteración patrimonial como consecuencia de la voluntad de las partes de dejar sin efecto la inicial permuta y las obligaciones que conllevaba, es que ni tan siquiera tuvo lugar la primera alteración patrimonial generadora de la eventual ganancia, al carecer de todo efecto jurídico el contrato inicial.

Por ello, razona que los efectos ex tunc de la exceptio non adimpleti contractus, ínsita el artículo 1124 del CC, implica la resolución del contrato en su momento celebrado por las partes ante el incumplimiento de las obligaciones reciprocas y sinalagmáticas, y equivale a su inexistencia. Es decir, sus consecuencias son equiparable a los de una condición resolutoria expresamente pactada por las partes que también genera efectos ex tunc, privando de validez al contrato desde su momento inicial en se celebró. 

Por lo anterior, el Supremo establece como doctrina jurisprudencial que la resolución sobrevenida de un contrato de permuta, por el mutuo acuerdo de las partes contratantes aplicando el artículo 1124 del CC, deja sin efecto todas y cada una de las obligaciones jurídicas en su momento pactadas, determina la ineficacia del contrato y tiene efectos ex tunc, por lo que también deja sin efecto la eventual alteración patrimonial que en su momento pudo dar lugar a una ganancia patrimonial del artículo 33.1 de la LIRPF.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal