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sep-2026
En una reciente Consulta, la V1649-26, de 18 de junio de 2026, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado la cuestión planteada por un contribuyente el cual, habiendo adquirido una vivienda con el objeto de que esta se convirtiera en su nueva residencia habitual, viene realizando obras de rehabilitación en dicho inmueble que debido a su entidad, se han ido dilatando en el tiempo hasta ahora, aunque está previsto que concluyan próximamente. Una vez finalizadas las obras y encontrándose la vivienda en condiciones de habitabilidad, transmitirá la que actualmente es su vivienda habitual.
Por lo anterior, se pregunta si es posible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 de la LIRPF tanto por la adquisición de la nueva vivienda como por las obras de rehabilitación mencionadas.
A estos efectos, la DGT comienza su análisis indicando que se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación.
Respecto al plazo, la DGT indica que, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta, es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En este sentido, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha de acuerdo con los artículos 5.1 del Código Civil y 30.4 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Por tanto, y en el presente supuesto, la DGT concluye que, dado que el contribuyente no ha transmitido todavía la vivienda que actualmente tiene la consideración de habitual a efectos de la presente exención, si bien adquirió tiempo antes una nueva vivienda con el objeto de que se convirtiera en su futura habitual y ha tenido que realizar una serie de obras sobre la misma, y esta se ha llevado a cabo fuera del plazo de los dos años, en este caso anteriores, a la fecha de transmisión de su actual vivienda habitual (la cual todavía no se ha producido), no podrán considerarse las cantidades destinadas a dicha adquisición como importe reinvertido.
No obstante, sí podría aplicar la exención por reinversión por las de obras de rehabilitación, siempre y cuando estas obras tienen tal consideración de conformidad con lo anteriormente dispuesto.
Para ello, será necesario en primer lugar que la mayor parte del importe de la obra se destine a la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas o elementos estructurales análogos), sin que queden incluidas en dicho concepto las obras de readaptación, redistribución, reacondicionamiento y mejora o reforma de la vivienda, tales como redistribución del espacio interior, cambio o modernización de instalaciones de fontanería, calefacción, electricidad, gas, solado, alicatado, carpintería, bajada de techos, etc.
Una vez cumplido dicho requisito, será necesario asimismo que los costes totales de la obra excedan del 25 por 100 del precio de adquisición o verdadero valor de la edificación, en los términos establecidos en el citado artículo 41 del RIRPF.
Por lo anterior, la DGT concluye que únicamente se considerarán cantidades reinvertidas en la rehabilitación de la nueva vivienda habitual aquellas que hayan sido satisfechas en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación de la que es su vivienda habitual actual. Las cantidades correspondientes a las obras de rehabilitación que no hayan sido satisfechas dentro de dicho plazo no tendrán la consideración de importe reinvertido, pudiendo operar la exención de forma parcial de conformidad con el apartado 4 del artículo 38 de la LIRPF.
David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados
