28
jul-2025
Con inusitada agilidad y diligencia, la Administración española se ha prestado a materializar los medios tecnológicos (con la puesta en marcha de una Ventanilla única digital) y normativas necesarios para el control de los arrendamientos temporales de corta duración que deberán ser registrados a través de una Plataforma de Registro Único de Alquileres de Corta Duración, cumpliendo con el Reglamento de la Unión Europea (Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración). Esta obligación de registro se anunció el pasado diciembre en el Real Decreto 1312/2024 y entró en vigor en enero, pero es obligatorio desde el 1 de julio de este año 2025.
El fin último de la norma es el control de la veracidad de los contratos de duración corta, aunque no se especifique plazo determinado para saber que se ha de entender por tales, y evitar así que se enmascaren en contratos temporales, que en realidad obedecen a la necesidad de cubrir la necesidad de vivienda de personas físicas. En definitiva, la motivación última debe su origen a la crisis de escasez y consiguiente carestía de vivienda en Europa y, particularmente, en España. Si es la forma más efectiva o menos perjudicial para la economía en general es una cuestión abierta a debate.
Pero, la pregunta más inmediata que se plantea es ¿en todo caso un arrendamiento de corta duración debe ser inscrito en el Registro Único de Alquileres de Corta Duración?
Y la respuesta la ofrece el artículo 3 del RD 1312/2024 cuando señala que están sujetos a la obligación de registro tanto los servicios de intermediación de plataformas de alquiler, “como los servicios de alquiler de alojamientos que prestan los anfitriones a través de las plataformas.” Quiere esto decir que, además de la duración (o mejor dicho propósito) del contrato, lo fundamental es si se va a ofrecer a través de plataformas digitales tales como Airbnb. Y esto no incluiría la oferta de las unidades habitacionales por medios tradicionales o, incluso digitales (por ejemplo, anuncio en web de inmobiliaria) siempre que dicha plataforma sea de aquellas que solo intermedian. No así si son de las que también han de permitir la celebración del contrato a través de ellas, en cuyo caso se exigirá el registro. De hecho, se impone a estas plataformas la exigencia del número único de registro para poder dar de alta y ofrecer un alojamiento por cuenta de un anfitrión.
Nótese que la norma utiliza el término de anfitrión para referirse a los oferentes de viviendas en alquiler, y es un término que permite incluir no solo a los propietarios, sino también a usufructuarios, arrendadores con derecho a subarriendo, y cualquiera que tenga título que le habilite a ceder una vivienda o parte de ella a un tercero.
En cuanto al proceso de registro, se verifica en la ventanilla única y se obtiene, en primer lugar, un número provisional que, posteriormente y si no hay denegación de la inscripción, deviene en definitivo. La validez de dicho número es indefinida y el coste del registro es, a día de la fecha, de 27 euros. Esto no impide la necesidad de aportar datos de los contratos a la administración, ni que no se esté sujeto a controles, que los hay previstos con periodicidad anual para comprobar que los arrendamientos obedecen efectivamente a los fines declarados, y no son fraudes de ley para encubrir lo que debieran ser arrendamientos de vivienda habitual.
Si se denegase el número de inscripción, no se podrá proceder a ofrecer la vivienda en dichas plataformas, pero se podrá recurrir tanto en vía administrativa en el plazo de un mes ante la Dirección General de Registro Notariado o incluso facultativa, directamente ante los tribunales. Aunque sea una resolución administrativa, en el plazo de dos meses se puede recurrir ante el Juzgado de Primera Instancia a través de un juicio verbal.
Ignacio Ramos. Departamento de Real Estate
Larrauri & Martí Abogados
