¿Puede incluirse el valor de las mejoras a efectos de determinar si ha habido incremento del valor a efectos de la Plusvalía Municipal?

En una reciente Consulta, la V2371-25, de 9 de diciembre de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por un contribuyente que, habiendo realizado obras de rehabilitación en un inmueble adquirido por herencia, se plantea si, para el cálculo de la base imponible del impuesto del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de acuerdo con lo previsto en los artículos 104.5 y 107.5 del TRLRHL, y, a efectos de calcular el valor de transmisión, hay que deducir el importe correspondiente al mobiliario y si el valor de adquisición se incrementa por el importe de la rehabilitación.

A este respecto, la DGT, en su análisis, comienza indicando que no se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106.

El supuesto de no sujeción del artículo 104.5 del TRLRHL o el método de determinación de la base imponible del artículo 107.5 del TRLRHL solo resultan de aplicación a solicitud del sujeto pasivo, cuando se alegue la inexistencia de incremento de valor del terreno por diferencias entre los valores de transmisión y de adquisición del terreno o un incremento de valor por importe inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados 1 a 4 del artículo 107 del TRLRHL, respectivamente. Para ello, deberá aportar los títulos que documenten la transmisión y adquisición.

El artículo 104.5 del TRLRHL (y por remisión, el artículo 107.5) dispone que, para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

• El valor que conste en el título que documente la operación.
• El valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

A continuación, la ley regula dos reglas específicas:

• Una primera, para el caso en que el inmueble transmitido esté formado por suelo y construcción, entonces se tomará como valor del suelo el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total, y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.
• Y una segunda, para el caso de que la adquisición o la transmisión se haya realizado a título lucrativo, entonces como tal valor de adquisición o transmisión se tomará el mayor de los siguientes valores:
• El valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• El comprobado, en su caso, por la Administración tributaria

Es decir, la ley establece que, en los casos de adquisición o transmisión a título lucrativo, a efectos de la comparación se tomará el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Asimismo, en ningún caso se computarán gastos o tributos que graven las operaciones de adquisición y transmisión, ni gastos o inversiones posteriores que pueda haber realizado el sujeto pasivo durante el tiempo de permanencia del inmueble en su patrimonio.

En consecuencia, en el caso objeto de consulta, la DGT concluye que el importe correspondiente al mobiliario no se deducirá del valor de transmisión del inmueble, y el valor de adquisición no se incrementará por el importe de la rehabilitación realizada.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal