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mar-2026
En una reciente Consulta, la V0160-26, de 20 de enero de 2026, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la consulta planteada por una entidad mercantil que va a adquirir una parcela urbana situada en un aérea donde se desarrolla un Proyecto de Reparcelación cuyas obras de urbanización no han finalizado pero la afección registral de la finca a las cargas urbanísticas derivadas del proceso urbanístico ya ha caducado por el transcurso del plazo de siete años.
Por lo anterior, la entidad adquirente se cuestiona si en la transmisión resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido previsto en el artículo 84. Uno. 2º. e), tercer guion, de dicha ley.
A este respecto, la DGT analiza en primer lugar si la transmisión de la parcela esta sujeta y no exenta de IVA. Así, y de acuerdo con el criterio de la DGT, en tanto la transmisión del terreno se realice sin haber satisfecho el transmitente costes de urbanización esto es, costes dirigidos a la transformación material del terreno, haciéndose cargo el adquirente de todos esos costes, o no se hayan iniciado efectivamente tales obras de urbanización, no cabe considerar que el terreno se encuentra en curso de urbanización a efectos de la exclusión de la exención prevista en el artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del Impuesto.
En otro caso, esto es, si la transmisión del terreno se realiza habiendo satisfecho el transmitente todo o parte de los costes de urbanización o la transformación física del terreno ya se ha iniciado, estaremos ante la entrega de un terreno en curso de urbanización que, de estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, no estará exenta del citado tributo.
Esta conclusión, sería igualmente alcanzable cuando la entrega tiene lugar una vez que ya se ha iniciado el proceso urbanizador, o cuando este éste ya finalizado, teniendo, por tanto, los terrenos transmitidos la condición de en curso de urbanización o de urbanizados, pero sin que hayan adquirido aún la condición de edificables ni de solares.
En cambio, la DGT matiza que el criterio respecto a la transmisión de terrenos que deben ser objeto de una nueva urbanización ha sido modificado recientemente, según se puso de manifiesto en la contestación vinculante de 23 de junio de 2020, consulta V2059-20, de manera que si, para obtener de nuevo la condición de edificables, unos terrenos previamente urbanizados tienen que ser objeto de una nueva urbanización, los mismos no se considerarán urbanizados. Por tanto, su transmisión estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido salvo que se hubiera iniciado el nuevo proceso urbanizador en los términos anteriormente expuestos, en cuyo caso, dicha transmisión estará sujeta y no exenta del mismo.
Con respecto a la cargas urbanísticas inscritas registralmente, la DGT concluye que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el artículo 90.1.1° de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir a que se convierta de forma expresa con tal carácter (art. 158, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 de la Ley Concursal, se establece que, "para que puedan ser clasificada con tal carácter, “la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores.”.
En lo que se refiere al sujeto pasivo de la operación, la DGT concluye igualmente que, en la medida en que la afección registral de las parcelas objeto de consulta a las cargas urbanísticas se encontrase vigente al tiempo de la transmisión, a la misma le resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido previsto en el artículo 84. Uno. 2º. e), tercer guion, de la Ley 37/1992.
A este respecto, la DGT indica que el propio TEAC, en resolución de 20 de octubre de 2022 (RG 2077/2020), analizó la posible aplicación del supuesto de inversión del sujeto pasivo del artículo 84. Uno.2º, letra e), tercer guion de la Ley 37/1992 en la transmisión de un inmueble afecto registralmente al pago de las cargas urbanísticas derivadas del correspondiente proyecto de urbanización, asumiendo
Por lo anterior, la DGT contesta a la cuestión planteada concluyendo que:
1) Teniendo las cargas urbanísticas, a estos efectos, una naturaleza jurídica análoga al de una hipoteca parece deducirse que este mismo tratamiento recogido en la resolución posterior del Tribunal debería darse a los supuestos de transmisión de inmuebles afectos a otras garantías reales, en general, y garantías hipotecarias, en particular.
2) El supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84. Uno. 2. e), tercer guion, de la Ley 37/1992 continuará resultando de aplicación, en todo caso, en las transmisiones de inmuebles afectos al pago de cargas urbanísticas, en la medida en que las mismas se encuentren inscritas registralmente al tiempo de la transmisión.
3) Por el contrario, si en el momento de producirse la transmisión la afección registral de la finca al pago de las cargas urbanísticas hubiese caducado, como parece suceder en el supuesto objeto de consulta según la información aportada por la entidad consultante, no resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84. Uno. 2 º. e), tercer guion, de la Ley 37/1992.
David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados
