En una reciente Consulta, la V1573-25, de 5 de septiembre de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por un contribuyente que, habiendo realizado la compra de una vivienda nueva que va a arrendar a una sociedad limitada que la destinará al alquiler turístico, se cuestiona acerca de si es posible deducir las cuotas soportadas en la adquisición de la vivienda a efectos del Impuesto sobre el Valor añadido y sobre la forma de acreditar que dicha adquisición se realizó con la intención de afectarla a una actividad de arrendamiento.

La DGT comienza indicando que, dado que de la información suministrada en el escrito de consulta parece inferirse que el mencionado inmueble va a ser arrendado a una entidad mercantil, siendo esta última quien lo arrienda para fines turísticos, en nombre propio, a los clientes finales, a dicho arrendamiento no le será de aplicación la exención prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que el citado arrendamiento estará sujeto y no exento de dicho Impuesto. El tipo impositivo aplicable al mismo será el general del 21 por ciento que deberá ser repercutido en factura por la consultante a la entidad mercantil.

Por otro lado, y respecto a la deducibilidad de las cuotas de IVA soportadas en la adquisición del inmueble, la DGT, indica, en primer lugar, que debe tenerse en cuenta que originan el derecho a la deducción, según lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley, las operaciones interiores sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido, como sería el arrendamiento de la vivienda objeto de consulta en las condiciones señaladas, por lo que las cuotas soportadas en su adquisición serían deducibles, con cumplimiento del resto de condiciones y requisitos previstos en el referido Capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992.

No obstante lo anterior, la DGT advierte de que debe recordarse que, tal como establece el referido artículo 93. Cuatro de la Ley del IVA, no podrán ser objeto de deducción las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes efectuadas sin la intención de utilizarlos en la realización de actividades empresariales o profesionales aunque ulteriormente se afecten a la realización de las citadas actividades, por lo que no serían deducibles las cuotas soportadas en la adquisición de la vivienda si en el momento de su adquisición no existieran dicha intencionalidad aunque posteriormente se afectara al desarrollo de la actividad empresarial o profesional.

Respecto a dicha intención de afectar la vivienda a una actividad empresarial o profesional, la DGT señala que esta es una cuestión de hecho respecto de la que no puede pronunciarse, y será el propio interesado quien habrá de presentar, en cada caso, los medios de prueba que, conforme a derecho, sirvan para justificar dicha falta de afectación a su patrimonio empresarial o profesional, los cuales serán valorados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal