02
jul-2026
La hiperactividad legislativa en materia de arrendamientos urbanos, esta vez con la loable intención de cumplir con lo que Bruselas dispone, ha venido recientemente a enmarañar todavía más el panorama normativo en este ámbito. Por la quizás excesiva premura en actuar, dicha elogiable diligencia se ha visto frustrada, y la novedad legislativa se ha visto contestada, esta vez por el poder judicial.
Si hace unas semanas eran las Cortes las que por la vía de la no convalidación de un decreto ley dejaban sin vigor las prórrogas extraordinarias de dos años previstas para los arrendamientos de vivienda, esta vez ha sido el Tribunal Supremo, en su sentencia nº 620/2026, quien decreta la nulidad del procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración que pretendan publicitarse mediante plataformas digitales, regulado en el Real Decreto 1312/2024 de 23 de diciembre, al entender que el Estado carece de las necesarias competencias para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se solapa con los registros autonómicos ya existentes, respecto a la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos.
Toda la cuestión gira en torno al hecho de que la Unión Europea aprobase el Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en el que se establecen normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración.
El Real Decreto impugnado trae su causa, por tanto, en la ejecución de lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2024/1028. La sentencia del Tribunal Supremo entiende que, si bien la norma europea obliga a acomodar los sistemas de registro e información existentes respecto de los arrendamientos de corta duración a las previsiones del Reglamento, lo que no fija es que la autoridad que deba encargarse del procedimiento de registro establecido en un Estado miembro deba ser nacional, pudiendo (o debiéramos decir siendo preciso) que dichas competencias recaigan en otras autoridades sub estatales.
En esta sentencia, el tribunal desmonta la pretensión de la Administración central de regular el sistema de registro de los alquileres de corta duración en base a tres supuestos títulos competenciales que le ampararían previstos en los siguientes apartados del artículo 149.1 de la Constitución: 8.ª, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos; 1.ª, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales; 13.ª, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica; y 31.ª, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de estadística para fines estatales.
En síntesis y, sin entrar en tecnicismos, el Tribunal Supremo deroga la parte del Decreto que obligaba a los propietarios de viviendas ofrecidas en plataformas para alquileres de corta duración a inscribirlas en un registro que creaba al efecto, y ello por carecer de competencias para dicha regulación detallada. Eso sí, mantiene vigente la ventanilla única y los deberes de información a la administración central, aunque el resumen anual sobre contratos que el propietario debía completar para mantener el registro activo afortunadamente también desaparece.
Inmediatamente surge la cuestión: ¿y de todos los gastos y oportunidades de negocio perdidas quién resarce a los propietarios y cómo?.
Ciertamente la sentencia no contiene ningún pronunciamiento al respecto, pues no fue objeto del recurso de la Generalitat Valenciana, ni el Gobierno de España ha dictado reglamento alguno para solicitar, por ejemplo, la devolución de las tasas percibidas por la obligación de registrar las propiedades ofrecidas mediante plataformas en alquiler de corta duración. Dicha norma ni está ni se la espera.
¿Y qué ocurre con las oportunidades de negocio perdidas mientras no se ha podido ofertar una vivienda por la necesidad de obtención del número de registro para que la plataforma lo incluyese? Es otra de las cuestiones que, teniendo además en cuenta los retrasos y las denegaciones habituales en los Registros de la Propiedad, queda pendiente de respuesta y eventual satisfacción por el lucro cesante incurrido, que ha podido ser importante.
No parece que el mecanismo adecuado, al menos para los daños aunque si quizás para pagos de tipo tributario (impuestos, tasas y precios públicos), sea el procedimiento especial de devolución de ingresos indebidos del art.216.e) de la Ley General Tributaria, por lo que habrá que basar cualquier reclamación en lo dispuesto para la exigencia de responsabilidad a las administraciones públicas en el capítulo IV de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público siguiendo el procedimiento establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
Sería deseable o incluso exigible que, en lo sucesivo, y en aras de paliar las dificultades que presenta el mercado inmobiliario español, se legislase con mayor cautela y después de haber reflexionado sobre a quien corresponde hacerlo.
Si en vez de medidas apresuradas, y siempre dirigidas contra los propietarios se decidiese a actuar desde el sector público facilitando la expansión de la oferta de viviendas de protección oficial, de alquiler social, etcétera, las tensiones del mercado se verían remediadas en un plazo si no inmediato, si razonable.
Lo que a estas alturas parece claro es que las medidas dirigidas a penalizar a los propietarios, y dejarlos como responsables de cubrir una obligación que corresponde a los poderes públicos, solo sirven para reducir la oferta del parque existente. Quizás el abandono de este tipo de normativa efectista, y una reforma de la normativa en materia de arrendamientos urbanos, venga cuando los afectados decidan reclamar contra la administración, en los casos en los que estas regulaciones mal concebidas les causen daños que no tienen por qué soportar.
A la vista de esta sentencia, son muchas las dudas prácticas que pueden surgir para propietarios, gestores y plataformas: qué ocurre ahora con las inscripciones ya realizadas, si pueden reclamarse los gastos asumidos, qué obligaciones siguen vigentes o cómo afecta todo ello a la comercialización de viviendas en alquiler de corta duración. Por ello, a continuación resolvemos algunas de las preguntas más frecuentes sobre el alcance de la anulación del Registro Único y sus posibles consecuencias.
El Tribunal Supremo ha anulado la parte del Real Decreto 1312/2024 que regulaba el procedimiento de inscripción en el Registro Único de arrendamientos de corta duración. Es decir, deja sin efecto la obligación estatal de registrar las viviendas destinadas a alquileres de corta duración para poder anunciarlas en plataformas digitales.
La razón principal es que el Estado no tenía competencia para crear y regular de forma tan detallada ese registro nacional, especialmente cuando ya existen registros autonómicos en materia de viviendas turísticas o alquileres turísticos.
No necesariamente. La sentencia no elimina todas las obligaciones relacionadas con los alquileres de corta duración. Lo que anula es el procedimiento estatal de registro único previsto en el Real Decreto.
Eso no significa que desaparezcan los requisitos autonómicos, municipales o sectoriales que puedan aplicarse en cada caso. En muchos territorios siguen existiendo normas específicas sobre viviendas turísticas, licencias, declaraciones responsables o registros autonómicos.
El artículo plantea una cuestión importante: qué sucede con quienes ya habían tramitado la inscripción, asumido costes o sufrido retrasos para poder obtener el número de registro.
La sentencia no resuelve expresamente este punto. Por tanto, habrá que analizar caso por caso si cabe reclamar algún perjuicio, por ejemplo, gastos soportados o pérdida de ingresos por no haber podido comercializar la vivienda durante el tiempo en que se exigía el número de registro.
Podría valorarse, pero no será automático. La vía más adecuada no parece ser, en principio, la devolución de ingresos indebidos salvo que se trate de pagos de naturaleza tributaria, como tasas o precios públicos.
Para reclamar daños, la vía más probable sería la responsabilidad patrimonial de la Administración, siempre que el propietario pueda acreditar un daño real, efectivo, evaluable económicamente y que no tenga el deber jurídico de soportar.
Dependerá de la naturaleza concreta del pago realizado y de la Administración que lo haya exigido.
Si se trató de una tasa o precio público vinculado a una obligación que después ha sido anulada, podría estudiarse la posibilidad de solicitar su devolución.
Ahora bien, el artículo advierte que por el momento no existe una norma específica que regule cómo pedir esa devolución, por lo que sería necesario analizar cada supuesto concreto.
Esta es una de las cuestiones más relevantes desde el punto de vista práctico. Algunos propietarios pudieron ver paralizada la publicación de sus viviendas porque la plataforma exigía un número de registro que dependía de un procedimiento ahora anulado.
En esos casos, podría plantearse si ha existido un perjuicio económico por oportunidades de negocio perdidas. La dificultad estará en probar el daño: por ejemplo, ingresos dejados de percibir, reservas frustradas o imposibilidad real de ofertar la vivienda durante un periodo determinado.
No. La sentencia no deja sin regulación el alquiler turístico ni los alquileres de corta duración. Lo que cuestiona es que el Estado haya creado un procedimiento nacional de registro con una regulación que invade competencias que pueden corresponder a las comunidades autónomas.
Por tanto, seguirán siendo aplicables las normas autonómicas y locales que regulen este tipo de actividad.
Porque el Estado intentó justificar el Registro Único en varios títulos competenciales, como la legislación civil, la igualdad de los españoles, la planificación económica o la estadística estatal. Sin embargo, el Tribunal Supremo entiende que ninguno de esos títulos permite al Estado regular de forma tan exhaustiva un registro nacional que afecta a una materia en la que las comunidades autónomas tienen competencias relevantes.
En términos sencillos: Bruselas exige organizar y compartir información sobre alquileres de corta duración, pero eso no obliga a que el registro lo gestione necesariamente el Estado.
Sí. Según el artículo, el Tribunal Supremo mantiene la ventanilla única y determinados deberes de información dirigidos a la Administración central.
Lo que desaparece es el procedimiento estatal de inscripción en el Registro Único y también el resumen anual de contratos que el propietario debía presentar para mantener activo el registro.
Lo prudente es revisar la situación concreta de cada inmueble. Aunque el Registro Único estatal haya sido anulado, pueden seguir existiendo obligaciones autonómicas o municipales.
También conviene conservar toda la documentación relacionada con trámites, pagos, denegaciones, retrasos o comunicaciones con plataformas digitales, especialmente si el propietario valora reclamar algún perjuicio económico.
Desde un punto de vista práctico, sí puede suponer un alivio para muchos propietarios, porque elimina una carga administrativa estatal que podía dificultar la comercialización de viviendas en plataformas digitales.
Sin embargo, no resuelve todos los problemas. Quedan pendientes cuestiones relevantes, como la devolución de posibles pagos realizados, la compensación por ingresos perdidos o la coordinación entre la normativa europea, estatal, autonómica y local.
La sentencia pone de manifiesto la importancia de legislar con mayor cautela en materia de vivienda y alquileres. Las normas apresuradas, especialmente cuando imponen nuevas cargas a los propietarios, pueden generar inseguridad jurídica, costes innecesarios y reducción de la oferta disponible.
El reto sigue siendo encontrar un equilibrio entre el control de los alquileres de corta duración, la protección del mercado residencial y el respeto al reparto de competencias entre administraciones.
Ignacio Ramos. Departamento de Real Estate
Larrauri & Martí Abogados
