En una interesante Consulta, la V0707-25, de 15 de abril de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado la cuestión planteada por una sociedad gestora de instituciones de inversión colectiva que va a comercializar entre sus clientes diferentes Fondos de Capital Riesgo (FCRs) cuyo objeto principal será la adquisición de participaciones en entidades cuya actividad sea la prestación de servicios de co-living.

En particular, la actividad de co-living se prestaría a través vehículos de inversión o sociedades de propósito especial, SPVs, (que serán sociedades ordinarias operativas) constituidas por los FCRs.

Dichas SPVs adquirirían los inmuebles que afectarían a la actividad de co-living, cumpliendo así con lo establecido en el artículo 9.2 a) de la Ley 22/2014, de Entidades de Capital Riesgo; al menos, el 85% del valor contable total de los inmuebles deberán estar afectos, ininterrumpidamente durante el tiempo de tenencia de los valores, al desarrollo de una actividad económica.

En principio, las SPVs, estarían participadas de forma mayoritaria por el FCR, mientras que la minoría restante correspondería a otros co-inversores.

Respecto de la tipología de activos a adquirir y/o explotar por cada SPV, se destacan dos tipos de Co-livings:

a) Residencias para estudiantes.

b) Residencias para profesionales, directivos y mandos intermedios de organizaciones empresariales ("Residencias para Profesionales"), así como, residencias para otros colectivos similares.

Mediante los co-livings, las SPVs prestarán de forma externalizada, y entre otros servicios, a los clientes (ya sean estudiantes o profesionales) un servicio de hospedaje que incluirá el uso de los inmuebles, perfectamente equipados y dotados de todos los suministros básicos, junto con un conjunto de prestaciones o servicios complementarios propios de la industria hotelera que podrían abarcar los siguientes:

- Servicios de hostelería y restauración: puesta a disposición de restaurantes, gastrobares y zonas de ocio gastronómico;

- Servicios básicos por parte del co-living: además de los esenciales inherentes al servicio de hospedaje (e.g., luz, agua, calefacción, aire acondicionado, etc.), se prestarían otros servicios añadidos como red wifi inalámbrica o acceso a plataformas televisivas/streaming.

- Puesta a disposición de servicios tales como, por ejemplo, gimnasios, piscinas, recepción, conserjería, salas y espacios compartidos de teletrabajo "co-working" para los co-livers, salas de estar comunes, servicios de catering y restauración, sala de proyecciones audiovisuales.

- Servicios de mantenimiento, limpieza de zonas comunes y de habitaciones, lavandería y tintorería. En particular servicios de limpieza y cambio de ropa de las habitaciones con cierta periodicidad (e.g. diaria, semanal).

Las cuestiones planteadas son las siguientes:

1.- Confirmación que la actividad de co-living realizada por las SPVs, supone la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, y, en consecuencia, constituye una actividad económica en los términos del artículo 27.1 de la LIRPF, en la medida en que los contratos de co-living que suscribiría la SPV con los clientes, además del servicio de alojamiento / habitación, incluirían todos o una parte de los servicios adicionales propios de la industria hotelera que se han especificado.

2.- Confirmación de que, al tratarse de una actividad económica distinta del arrendamiento de inmuebles, no es relevante que se disponga o no de una persona contratada a jornada completa.

3.- Confirmación de que la externalización, total o parcial, de los servicios, necesaria dada la alta especialización y profesionalización de los operadores en la industria de co-livings, no cuestionaría la existencia de dicha actividad económica.

Respecto a estas tres primeras cuestiones, la DGT contesta indicando que ya ha venido señalando que si la explotación de los inmuebles no se limita a la mera puesta a disposición de los mismos durante un periodo de tiempo determinado, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas la explotación de los referidos inmuebles tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF (ver por todas, consulta vinculante V0030-14). 

Por tanto, en el supuesto concreto planteado, y dado que junto al servicio de alojamiento se prestan otros servicios complementarios propios de la industria hotelera (restauración, limpieza, entre otros), los rendimientos derivados de la explotación de los inmuebles por parte de las SPVs se calificarán como rendimientos de actividades económicas, y ello, con independencia de que las SPVs cuenten o no con una persona contratada a jornada completa o de que externalicen o no la gestión de los servicios prestados.

4.- Confirmación que los activos inmobiliarios adquiridos por las SPVs se entienden afectos a una actividad económica (la de co-living) desde el momento en que se adquieren (con independencia de que permanezcan cerrados temporalmente por la necesidad de realizar desarrollos y/o reformas, u otras tareas de pre-apertura), ya que la actividad económica en la SPV comienza desde fases tempranas tras la constitución de la misma, con la realización de las tareas relacionadas con la preparación e inicio de la actividad descritas (una parte de dichas tareas o servicios empezarán ya incluso antes de la adquisición de los activos).

5.- Finalmente, considerando que las SPVs dedicadas a la explotación de activos mediante co-living, en los términos descritos, desarrollarían una actividad económica de manera ininterrumpida desde el mismo momento de adquisición de los citados activos, se solicita confirmación que los FCRs cuya finalidad es invertir en las citadas SPVs, tendrían acceso al régimen fiscal especial recogido en el Título VII Capítulo IV de la LIS, relativo a "Sociedades y fondos de capital-riesgo y sociedades de desarrollo industrial regional".

A estas dos últimas cuestiones, la DGT responde que cabe considerar que los activos inmobiliarios adquiridos por cada una de las entidades filiales SPVs quedarán afectos a una actividad económica, de manera ininterrumpida, desde el mismo momento de su adquisición, cumpliéndose lo dispuesto en el artículo 50.1 párrafo cuarto de la LIS.

Por ello, y en la medida en que se cumplan los requisitos del artículo 50 de la LIS y del artículo 9.2 a) de la Ley 22/2014, y en particular, que al menos los inmuebles que representen el 85 por ciento del valor contable total de los inmuebles de la entidad participada (SPV) estén afectos, ininterrumpidamente durante el tiempo de tenencia de los valores de la SPV, por parte de los FCR, al desarrollo de una actividad económica, en los términos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, resultará de aplicación el régimen fiscal especial recogido en el Capítulo IV del Título VII de la LIS, respecto de los FCRs titulares de las SPVs. 
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal