02

oct-2019

La burbuja del alquiler: causas y soluciones (1ª parte)

El precio de los alquileres siguen subiendo...

Desde la aprobación del famoso Decreto-Ley que modificó la Ley de Arrendamiento Urbanos en el sentido de ampliar el plazo de vigencia de los contratos de alquiler y limitar las garantías para prevenir un impago que el casero podía solicitar, el precio de los alquileres no solo no ha bajado, sino que, como era de esperar, ha seguido subiendo imparablemente puesto que dichas medidas, según el Observatorio Español del Seguro del Alquiler (OESA) y desde que el decreto entró en vigor, lo único que han conseguido es reducir la oferta de viviendas por parte de los propietarios particulares en un 8%, mientras que las rentas se han encarecido en torno a un 4%.

Para comprender las causas del aumento del precio los alquileres en los últimos años tenemos que retroceder a las postrimerías de la última crisis, durante la cual, como no podría ser de otra manera, los alquileres se redujeron por tres principales motivos:

1) Mucha gente se quedó en paro y volvió con sus progenitores, se mudó a otras localidades donde la vivienda era mucho más barata o emigraron en busca de un futuro mejor (a otros países de la Unión Europea o retornaron a sus países de origen porque la situación económica era mejor allí) dejando sus viviendas vacías (alquiladas o ejecutadas por las entidades financieras por el impago de las hipotecas).

2) Asimismo, la gente que conservó su trabajo se vio sometida, en muchos casos, a rebajas y congelaciones salariales que hicieron que el poder adquisitivo de los inquilinos disminuyera pudiendo presionar a la baja las pretensiones económicas de sus arrendadores y,

3) finalmente, y con el cierre del grifo del crédito, muchas promotoras se encontraron con promociones enteras que no tenían posibilidad de vender y que tuvieron que destinar necesariamente al alquiler para poder sobrevivir.

Estos tres factores aumentaron la oferta de viviendas disponibles en alquiler a la vez que la demanda de las mismas se reducía, lo cual tuvo como consecuencia un descenso en el precio de los alquileres. Este descenso no fue homogéneo y, dentro de una misma ciudad, hubo barrios en que el descenso fue mucho más reducido que otros, al afectar mucho más la crisis a los barrios periféricos de las grandes ciudades donde se concentraban los sectores de población que más sufrieron el aumento del desempleo: jóvenes, mayores de cuarenta y cinco años con estudios básicos o intermedios e inmigrantes.

La crisis, como todo, finalizó y, a partir de 2014, se vio un incremento paulatino y sostenido de los precios del alquiler en todas las grandes ciudades y localidades limítrofes, no así en muchas regiones españoles en la que los precios siguen congelados sin vistas a que en un futuro próximo cambie porque no existe demanda de los inmuebles allí construidos ni la habrá en mucho tiempo, si es que llega a haberla algún día.

¿Quién es el culpable de esta subida?  ¿los malvados especuladores esto es, caseros, fondos de inversión inmobiliaria (fondos buitre, para entendernos) y grandes tenedores de vivienda? En mi modesta opinión, no.

Para mí hay cuatro grandes culpables por el lado de la demanda de que el alquiler haya subido tanto en los últimos años y son cuatro por orden de importancia: el Banco Central Europeo, los Ayuntamientos, el Gobierno de la nación y la precarización laboral y salarial.

Continua...

 

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Civil

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