La anotación preventiva de demanda es una medida cautelar, que tiene aplicación en el Registro de la Propiedad, y cuyo fin u objeto es dar publicidad al inicio de un proceso judicial que pueda afectar a derechos reales sobre el inmueble en cuestión. 

Mediante este asiento provisional se pretende garantizar la efectividad de una eventual sentencia y evitar que terceros de buena fe, ignorando el pleito, puedan adquirir el inmueble o ciertos derechos sobre el mismo, que puedan quedar condicionados por el resultado futuro de un litigio cuya existencia, de otra forma, desconocerían.

La anotación se ordena mediante mandamiento judicial, si bien, debe incluir los extremos de trascendencia real del litigio, pues sólo así cumple su función de advertir a terceros. 

La anotación preventiva de demanda puede solicitarse en uno de los supuestos tasados del artículo 42 de la Ley Hipotecaria (LH), pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha tenido ocasión de precisar que el mandamiento judicial que ordena la anotación deba detallar adecuadamente el objeto de la demanda, especificando la pretensión ejercitada y su causa, para que el asiento registral refleje con exactitud su trascendencia real y pueda cumplir su función de advertencia frente a terceros; especificación o detalle que, como ya se adelanta, no siempre se cumple. 

Dicho eso, efectivamente el art. 34 LH ampara expresamente al adquirente de buena fe: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho” y, en particular, “la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. Esto significa que un comprador que adquiere de un titular inscrito y cumple con inscribir su derecho disfruta de la presunción legal de buena fe. La protección registral (o fe pública hipotecaria) impide que después cualquier tercero pueda oponerle situaciones (como el juicio pendiente) que no consten registralmente. 

Pues bien, en el caso de anotaciones genéricas, debe continuar aplicándose dicha presunción de buena fe. La mera inscripción de la anotación preventiva de la demanda no rompe la buena fe presumida al adquirente, sino que solo lo hace el contenido de dicha anotación preventiva, con un grado suficiente de detalle. Así, en la sentencia del TS 102/2009 (2 Mar. 2009) el Tribunal Supremo declaró que la anotación preventiva practicada había sido ordenada y anotada indebidamente dado que el mandamiento judicial no señalaba “extremo alguno contenido en dicha demanda que tuviera trascendencia real”. En definitiva, cuando la anotación se limita a consignar un pleito genérico (por ejemplo “existe litigio entre X e Y”), sin detallar pretensión ni fundamento real, no cumple su función de informar al tercero.

Otro ejemplo relevante es el de la sentencia del TS 497/2018 (14 Sep. 2018) que sostuvo que la simple constancia de un “litigio” sin más precisión “no es suficiente para destruir la buena fe registral” de los compradores. En aquella sentencia el Supremo indica que los adquirentes “no conocían en qué consistía el litigio, ni cómo afectaba a la propiedad de la finca” y que “compran a quien figura como titular registral”. Dado que la anotación carecía de detalle real, no había señal alguna que acreditase que la titularidad registral estaba limitada por la medida cautelar. En consecuencia, los compradores eran considerados de buena fe e inscritos válidamente en el Registro, manteniendo íntegro su derecho.

Del mismo modo, la más reciente sentencia de TS 83/2025 (16 Ene. 2025) reitera que, tratándose de un adquirente de buena fe, debe mantenerse su adquisición cuando la finca está inscrita a su nombre en el Registro. Aunque en ese caso concreto la controversia era distinta (subasta judicial), la sentencia subraya el principio general: mientras el tercero ha inscrito su derecho y no ha tenido constancia suficiente de vicios registrales, su buena fe prevalece.

En definitiva, cuando una anotación preventiva de demanda se presenta de forma vaga o incompleta, el sistema registral continúa respaldando la posición del adquirente honesto. La genérica advertencia de litigio, que aún cursan muchos Juzgados sin mayor especificación, sin identificar las pretensiones ni la causa del procedimiento judicial en curso ni cómo afecta al inmueble en cuestión, no enerva la presunción de buena fe prevista en el art. 34 LH, perdurando por tanto la protección del comprador.  
 

Luis Miguel Hernández. Director del Área Procesal

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal