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dic-2025
En una reciente Sentencia, la 1502/2025, de 20 de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo ha analizado la cuestión casacional consistente en determinar:
1) Si, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión del inmueble arrendado por un sujeto pasivo del IRPF que no ejerce actividades empresariales o profesionales, en la determinación del valor de adquisición el contribuyente puede minorar el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles (durante el periodo de arrendamiento), con independencia de que las haya practicado o no.
2) En caso de respuesta afirmativa, precisar si para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, en los supuestos de transmisión de inmuebles arrendados por un sujeto pasivo del IRPF que no ejerce actividades empresariales o profesional, del valor de adquisición solo puede deducirse en la cantidad destinada a la amortización del inmueble cifrada en un tipo fijo mínimo y máximo del 3%, o, por el contrario puede aplicarse cualquier otro tipo inferior siempre que no exceda del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
El contribuyente, a la hora de calcular la amortización de un inmueble en su IRPF, aplicó la Orden de 27 de abril de 1998, Grupo 1 «edificios y otras construcciones», calculando sobre el periodo máximo de 68 años al porcentaje del 3%, la correspondiente al tiempo comprendido entre el 2 de julio de 2002 y el 23 de marzo de 2018. La Administración negó esta posibilidad por tratarse de un inmueble arrendado no afecto a actividades económicas, por lo que el sujeto pasivo debía aplicar para el cálculo de la amortización el 3% previsto como importe máximo deducible para la determinación del rendimiento del capital inmobiliario previsto la Ley, independientemente si fue aplicado, o no, como gasto deducible. No le admitió la aplicación de una amortización inferior a ese importe.
A este respecto, el Supremo no comparte el criterio para calcular la amortización para determinar la eventual ganancia o pérdida patrimonial cuando fue enajenado, ya que estima que la interpretación de la Administración impide, sin más razones, la posibilidad de que sea aplicada la amortización mínima prevista para la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales, cuando legal y reglamentariamente sí ha sido contemplada para esta categoría de renta, aunque de manera incompleta por la falta de mayores indicaciones para hallarla.
Ante esta situación, el Supremo estima válido acudir al marco normativo donde sí se contemplan los instrumentos normativos que ni la Ley ni el Reglamento del IRPF brindan. Así, la contribuyente lo hizo aplicando la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, aunque, según el Supremo, también pudo hacerlo conforme a la previsión del artículo 12 de la LIS, si efectivamente y para el cálculo de la amortización como gasto deducible en el cálculo de sus rendimientos del capital inmobiliario, pero con el límite del 3% que prevé el artículo 23.1.b) de la LIRPF hubiera aplicado alguno de las tablas previstas para el inmovilizado material.
Asimismo, el Supremo considera irrelevante a este respecto que la contribuyente no desarrollase una actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
Por lo anterior, el Supremo fija como doctrina que, en un supuesto como el enjuiciado en el que el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia.
En definitiva, una Sentencia que se queda coja, dado que no responde a la cuestión de qué ocurriría en el caso de que alguien no haya amortizado el inmueble o lo haya hecho por una cuantía inferior al 3% por error, y no en base a los métodos validados por el Supremo en esta Sentencia. En ese caso, ¿la administración podría seguir minorando sistemáticamente el valor de adquisición en esa amortización del 3% aunque el contribuyente no se la hubiera aplicado o se la hubiera aplicado en una cuantía inferior? Esta pregunta es relevante, ya que es la postura actual de la DGT y de la Agencia Tributaria, y creo que en esta Sentencia se ha perdido una oportunidad de poner freno a estas prácticas, a mi entender, abusivas y que sólo revisten un mero interés recaudatorio.
David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados
