En una reciente Resolución, la 00653/2025, de 18 de diciembre de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha establecido criterio con respecto a si, a efectos del cálculo de los Rendimientos netos del capital inmobiliario por un inmueble arrendado, el importe de los gastos fiscalmente deducibles por concepto de amortización tiene o no como límite de la amortización acumulada el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo).

Esta resolución resuelve un recurso de Alzada presentado por la Administración contra la resolución del TEAR de Aragón, de fecha 24 de julio de 2024, reclamación 50/41/2024, que anuló la liquidación practicada a una contribuyente.  Dicho TEAR, basándose en lo dispuesto en la STS 3483/2021, n º 5664/2019, de 15 de septiembre de 2021, no encontró lógico que si la ley permite explícitamente una amortización anual sobre el valor catastral (si es mayor que el coste de adquisición), sin embargo implícitamente se entienda que hay un límite global máximo en el coste de adquisición. Por ello, si la finalidad de la norma es amortizar sobre el valor catastral, ello debe aplicarse tanto anual como globalmente. Dicho Tribunal se había pronunciado en idénticos términos en la resolución 50-899-23, de 28 de febrero de 2024. 

A este respecto, TEAC, en unificación de criterio y basándose en numerosas consultas de la DGT, establece que, para el cálculo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos netos del capital inmobiliario, y a los efectos de determinar el importe de los gastos fiscalmente deducibles por concepto de amortización, en el cómputo global, debe aplicarse como límite de la amortización acumulada el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo), con independencia del límite anual previsto en el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, sin que estime que ello contradiga lo establecido por el Supremo en la Sentencia antes citada. 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal