¿Se aplica la inversión del sujeto pasivo en IVA en la transmisión de un solar sin cargas urbanísticas, pero con un expediente administrativo abierto?

En una reciente Consulta, la V5179-26, de 15 de julio de 2026, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por una empresa que es propietaria de un solar que adquirió en el año 2020. En el Registro de la Propiedad consta un expediente urbanístico administrativo abierto sobre la tramitación de una licencia de obra para la construcción de viviendas, siendo la cuestión el hecho de si resultaría de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84. Uno. 2º. e) de la Ley 37/1992 en su transmisión.

A estos efectos, la DGT señala que es necesario destacar que, tal y como se desarrolla en la contestación número 0022-20 de la propia DGT y en la sentencia de 15 de julio de 2014 del Tribunal Supremo, las cargas urbanísticas tienen naturaleza de garantía real preferente, incluso respecto de otras hipotecas o cargas anteriores, lo que supone que dicho privilegio tiene la naturaleza de una hipoteca legal tácita.

Por lo tanto, teniendo las cargas urbanísticas, a estos efectos, una naturaleza jurídica análoga al de una hipoteca parece deducirse que este mismo tratamiento recogido en la resolución posterior del Tribunal debería darse a los supuestos de transmisión de inmuebles afectos a otras garantías reales, en general, y garantías hipotecarias, en particular.

En consecuencia con lo expuesto, la DGT concluye que el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion, de la Ley 37/1992 continuará resultando de aplicación, en todo caso, en las transmisiones de inmuebles afectos al pago de cargas urbanísticas, en la medida en que las mismas se encuentren inscritas registralmente al tiempo de la transmisión en los términos expuestos reiteradamente y recogidos, entre otras, en la referida contestación número 0022-20, o en las contestaciones vinculantes de 12 de enero y 15 de febrero de 2023, números V0210-23 y V0295-23, respectivamente, así como en la propia resolución del TEAC de 20 de octubre de 2022.

No obstante lo anterior, y descendiendo al supuesto objeto de consulta, en la medida en que, según manifiesta el consultante, en el momento de la transmisión del solar no existe ninguna carga urbanística vigente registralmente, no resultará de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el artículo 84. Uno. 2º. e), tercer guion, de la Ley 37/1992.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal