En una reciente Consulta, la V5429-26, de 23 de julio de 2026, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por un contribuyente que suscribió en el año 2018 un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un bien inmueble. Aunque el consultante ejerció formalmente el derecho de opción la entidad arrendadora rehusó su reconocimiento, lo que originó un litigio judicial entre las partes.

El procedimiento concluyó mediante una sentencia firme, actualmente en fase de ejecución, que condena a la parte arrendadora a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa y transmitir la propiedad.

Al calificarse la operación como una segunda transmisión de edificación, la entrega se encuentra inicialmente exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, la entidad vendedora se opone a renunciar a la citada exención, afectando patrimonialmente al consultante, quien ostenta la condición de empresario con derecho a la deducción total del tributo, y, por ello, se pregunta si, en el marco de la fase de ejecución de una sentencia judicial como la consultada, ostenta la facultad legal de obligar a la entidad vendedora a renunciar a la exención del Impuesto sobre el Valor Añadido o si, en su defecto, el propio consultante se encuentra habilitado para formular dicha renuncia en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, al amparo de las disposiciones especiales reguladoras de los procedimientos de ejecución forzosa.

A este respecto, la DGT señala que, efectivamente, y en los supuestos de adjudicación de bienes en virtud de subasta judicial o administrativa, el adjudicatario puede efectuar, en su caso, la renuncia a las exenciones previstas en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, así como expedir factura, presentar, en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, la declaración-liquidación correspondiente e ingresar el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido resultante. El ejercicio de dicha facultad por parte del adjudicatario determina la obligación de presentar la autoliquidación del Impuesto conforme al modelo aprobado por la Orden 3625/2003, de 23 de diciembre (modelo 309).

Para ello, uno de los requisitos necesarios es que el destinatario-adjudicatario del bien inmueble tenga la consideración de empresario o profesional y que exista un procedimiento administrativo o judicial a través del cual se produzca la ejecución forzosa de un bien.

Pero, del escrito de consulta, la DGT destaca que, en este caso, el consultante ha obtenido un fallo a su favor en un procedimiento ordinario cuyo objetivo era reconocer el ejercicio de una opción de compra contractual. No se trata, por tanto, de un procedimiento de ejecución forzosa que determine que el comprador adquiera forzosamente el bien inmueble controvertido. En definitiva, el adquirente no adquiere la condición de adjudicatario de un bien en los términos previstos en la referida disposición adicional sexta sino que ostenta la posición de comprador contractual cuya legitimidad para adquirir el inmueble proviene de la vigencia del contrato de arrendamiento original y el ejercicio de su opción de compra, extremos validados por el propio juzgado.

Por otro lado, y con respecto a la posibilidad de obligar al vendedor a reiniciar a la exención de IVA en la transmisión del inmueble, y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido,  la DGT concluye que, dado que la renuncia a la exención es un derecho que corresponde de forma unilateral al vendedor salvo pacto contractual en contrario, t si las partes no han pactado lo contrario, el vendedor no tiene obligación alguna de proceder a la renuncia a la exención en un caso como el consultado, con independencia de que el consultante cumpla los requisitos que hubieran determinado su posible aplicación.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal