En una reciente Consulta, la V1661-25, de 16 de septiembre de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por un contribuyente que, habiendo transmitido su anterior vivienda, quiere saber cuál es la fecha de adquisición de una vivienda de obra nueva construida por una promotora a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 de la LIRPF.

A este respecto, la DGT, señala que, tratándose de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual, se debe mencionar la existencia de una doctrina jurisprudencial, de la que es manifestación la Sentencia del Tribunal Supremo 2698/2020, de 23 de julio de 2020, que, en su Fundamento Jurídico Segundo, señala lo siguiente:

“(…)

En los casos en los que se cumplen los requisitos exigidos para que las cantidades que se invierten en la construcción de la vivienda (incluidas las correspondientes a los pagos anticipados al promotor de la misma) se asimilen a su adquisición, cabe consolidar el derecho a la exención por reinversión de la ganancia obtenida, si, como primera condición, se aplica la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda al pago, o a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF, esto es, dos años y, además, como segunda condición, ha de cumplir los requisitos exigidos para que la construcción del inmueble se asimile a su adquisición, previstos en el artículo 55 del RIRPF.
(…) 

En resumen, a la cuestión con interés casacional procede responder que en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas, no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda.”

De acuerdo con dicha doctrina, y para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el caso de adquisición de vivienda en construcción, el Tribunal Supremo considera aplicables los plazos establecidos para la deducción por construcción de vivienda habitual establecidos en el artículo 55 del RIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. 

De acuerdo con lo anterior, la DGT concluye que la aplicación de la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda puede efectuarse dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual y también en los dos años anteriores a dicha venta, por lo que, los pagos que no se hayan realizado dentro de dicho plazo no se considerarán importe reinvertido. Asimismo, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF, que se computarán desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual.

En este sentido, establece que, en un supuesto como el actual en el que se entregan cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal